商三住宅合法嗎？專家解析 | 住商混合區買房必看攻略 | 商三地能做住宅？5點注意

最近好多朋友在問「商三 住宅」到底能不能住人，其實這個問題真的要看地段跟地方政府規定啦！商三用地原則上是商業區，但有些縣市會開放部分比例做住宅使用，建議要買之前一定要先去查清楚當地的土地使用分區規定，不然買到不能住的就麻煩了。

先幫大家整理幾個重點，商三用地跟純住宅區的差別真的不小：

說到商三住宅的優點，最大好處就是價格通常比同區域的純住宅便宜2-3成，而且很多都蓋在鬧區，生活機能超方便。不過要注意的是，這種房子貸款成數可能會比較低，銀行評估比較嚴格，有些甚至只能貸到6成左右，這點真的要納入考慮。

最近就遇到一個案例，朋友在台中七期買了商三住宅，當初仲介說可以住沒問題，結果要申請戶籍時才發現不行，搞得很麻煩。所以強烈建議大家，看中商三住宅的話，一定要去當地市政府都發局查清楚，最好連建照、使照都調出來看，確認上面寫的用途到底包不包含住宅使用，千萬別只聽仲介或建商說說就算了。

另外商三住宅的鄰居可能是餐廳、辦公室，出入會比較複雜，晚上可能還會有噪音問題。如果是家庭要自住的話，真的要好好考慮這些生活品質的問題。不過如果是投資出租的話，商三住宅因為租金投報率通常不錯，反而是一個可以考慮的選擇喔！

最近好多朋友都在問「商三住宅是什麼？3分鐘搞懂土地使用分區規定」，其實這跟台灣都市計劃的土地使用分區有關啦！簡單來說，商三就是第三種商業區的簡稱，這種地目除了可以做商業使用外，還可以蓋住宅，所以市面上才會出現這種混合型的建案。不過要注意的是，商三住宅跟純住宅區的建案還是有差別的，像是容積率、建蔽率這些規定都不太一樣。

先來看看商三和其他商業區的差別：

商三住宅最大的特色就是樓下可能是商店或辦公室，樓上才是住家，這種混合使用在都市裡還蠻常見的。不過買這種房子要特別注意，因為土地使用分區會影響到貸款成數，有些銀行對商三住宅的貸款條件會比較嚴格。另外也要留意社區管理，畢竟商業和住宅混在一起，出入可能會比較複雜一點。

講到使用分區，台灣各縣市的規定其實不太一樣。以台北市為例，商三土地的容積率通常在225%-560%之間，建蔽率則是45%-65%。而新北市的標準又有些差異，所以真的要買房的話，建議還是要查清楚當地的都市計劃書。現在很多建案廣告都會主打「商三住宅」，但實際使用上還是有很多限制，像是有些縣市規定住宅比例不能超過一定百分比，這些細節都要問清楚才不會吃虧。

為什麼商三用地可以蓋住宅？專家解析背後原因

最近很多朋友都在問，為什麼明明標註是商業區的土地，卻看到一堆住宅大樓在蓋？其實這跟台灣的「商三用地」規定有關。商三用地全名是「第三種商業區」，在都市計畫裡算是商業區中容許使用項目最寬鬆的一種，所以建商最愛這種地，可以靈活運用。今天就來跟大家聊聊，為什麼商三用地可以蓋住宅，背後有哪些我們不知道的眉角。

首先要知道，台灣的都市計畫把土地分成很多種，商業區又細分成商一、商二、商三。商三用地的特色就是允許做住宅使用，而且容積率通常比純住宅區還高，對建商來說超級划算。這其實是政府為了活化土地使用的政策，讓商業區不會只有店面那麼單調。不過要注意的是，商三用地蓋住宅還是有一些限制，不是想怎麼蓋就怎麼蓋。

另外一個關鍵是，商三用地的位置通常都在交通便利的市區，像是捷運站附近或主要幹道旁。這些地方本來就很多人想住，建商看準這點，當然會優先選擇在商三用地推住宅案。而且比起純商業使用，住宅的銷售速度更快，資金回收也比較穩定，對建商來說風險小很多。不過買這種房子要留意，雖然可以住，但土地用途還是商業區，未來如果要都更或重建，規則會跟純住宅區有點不同。

說到這裡就不得不提，其實很多我們以為是住宅區的地方，仔細看地籍資料才發現是商三用地。這種混合使用的模式在台灣越來越常見，特別是在發展比較早的區域。政府這樣規劃是希望讓城市機能更完整，下班回家樓下就有便利商店、餐廳，生活機能更方便。只是對一般購屋族來說，可能要花點時間適應這種商業區裡的住宅產品。

最近好多朋友在問「台北哪些區域有商三住宅？最新熱門地段整理」，其實商三住宅因為可以登記公司又兼具住家功能，在台北真的超搶手！今天就來跟大家分享幾個目前最夯的區域，這些地方不僅生活機能好，未來增值潛力也很不錯，想投資或自住的朋友一定要筆記起來。

先說說中山區，這裡根本是商三住宅的一級戰區，特別是南京東路三段、復興北路這一帶，辦公大樓林立交通又方便，很多中小企業主都愛在這裡設公司。我自己去看過幾間，雖然單價偏高但出租率超高，附近還有欣欣百貨和條通商圈，晚上想吃消夜走路就到超方便。

再來是信義區的吳興街周邊，這裡比較特別的是雖然靠近信義計劃區，但價格相對親民很多。最近很多新建案都主打「信義區門牌+商三用途」，吸引不少年輕創業族。附近有台北醫學大學和莊敬商圈，生活機能完全不用擔心，而且走路到101只要15分鐘，CP值真的不錯。

下面整理幾個熱門商三住宅區域的比較：

另外內湖科學園區周邊的瑞光路也是近期很熱門的選擇，這邊因為很多科技公司進駐，商三住宅需求量大，租金報酬率普遍都有3%以上。雖然離市中心有點距離，但開車上堤頂大道或環東大道都很方便，而且附近有Costco和美麗華，假日採購娛樂一次搞定。

最後提醒大家，買商三住宅要特別注意土地使用分區和建物登記用途，有些雖然在商業區但可能是住商混合，使用上會有些限制。建議看屋時一定要請房仲提供完整的謄本資料，或是直接到市政府查詢最準確。